Загальні положення про договір оренди

Аналіз договору оренди на прикладі


Cудова практика за договором оренди:

Несвоєчасне повернення майна

Постанова Верховного Суду від 06.02.2020 у справі № 915/1429/19
Якщо орендар не виконав свого обов'язку з передання майна, є підстави для стягнення неустойки в розмірі подвійної орендної плати на підставі ч. 2 ст. 785 Цивільного кодексу.

В основу прийнятого рішення Суд поклав висновок про відсутність із боку орендодавця дій, які б створювали перешкоди для виконання орендарем свого обов'язку з підписання акта приймання-передання, або ж доказів ухилення орендодавцем від прийняття об'єкта.


Переважне право орендаря

У справі № 904/825/19 Верховний Суд погодився з висновком апеляційного суду про відсутність в орендаря переважного права на укладення договору на новий строк у зв'язку з неналежним виконанням умов попереднього договору.

Доказами неналежного виконання орендарем своїх обов'язків стали такі обставини: наявність заборгованості з орендної плати, неналежний стан приміщення та недотримання громадського порядку. 

В орендованому приміщенні було розміщено торгову точку, де здійснювали продаж алкогольних напоїв. Одним з основних доказів порушення громадського порядку став протокол про застосування адміністративного стягнення за продаж алкогольних напоїв у нічний час. Незважаючи на недоведеність факту перебування особи, стосовно якої складено протокол, у трудових відносинах з орендарем, Суд указав, що саме орендар був зобов'язаний забезпечувати дотримання громадського порядку під час використання об'єкта оренди, зокрема й іншими особами.


Автоматичне поновлення договору оренди

У постанові Верховного Суду від 26.12.2019 р. у справі № 904/342/19 Суд висловив позицію щодо умов автоматичної пролонгації договору оренди в разі, якщо орендар продовжує користуватися приміщенням, а від орендодавця протягом місяця з моменту закінчення договору не надійшло заперечень (ст. 764 Цивільного кодексу).

Верховний Суд у постанові зауважив, що договір про відшкодування витрат на утримання не має значення для поновлення договору, а необхідною умовою є відсутність заперечень від орендодавця. Причому такі заперечення можуть бути подані "як протягом одного місяця після закінчення договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії такого договору".


Момент набрання чинності договору оренди земельної ділянки

Постанова Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 зазначає, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб’єктів речових прав, технічні характеристики об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об’єктів нерухомого майна, з якими закон пов’язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб’єктивних прав та обов’язків.


Припинення договору оренди майна

Правова позиція постанови Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 910/719/19 вказує, що негативні наслідки неодержання орендарем (у тому числі фізичною особою-підприємцем) звернення про припинення дії договору, якщо таке звернення здійснене добросовісно і розумно, покладаються на орендаря, а факт наявності відповідної заяви орендодавця та доказів її належного надсилання орендарю свідчить про добросовісне звернення орендодавця до орендаря, а відтак, і про припинення договірних відносин між сторонами відповідно до приписів чинного законодавства


Припинення договору оренди

У постанові КГС ВС від 08.07.2020 № 922/1349/18 Суд дійшов наступних висновків: 

Угода про розірвання договору оренди земельної ділянки укладена між міськрадою та попереднім власником об’єктів нерухомості, укладена особою, яка вже не була стороною договору, оскільки з моменту переходу права власності на нерухоме майно стороною орендних правовідносин став новий власник майна, а тому угода про розірвання є такою, що не породжує зміну цивільних прав та обов’язків.